中国房地产市场走势分析2024-k8凯发官方app

　　从2007年10月开始，中国房地产市场走入了一个新的发展阶段，有人称之为拐点，也有人称之为调整期，更多的人认为是进入下行通道。随之而来的是行业的救市呼声、地方政府的积极救市，政府的态度也从沉默转为积极救市，并一再强调救市是救房地产市场、救中国经济，不是救房价。但质疑声超过了支持声，有越描越黑的样子。

　　魏征有句名言：以史为镜，可以明废兴。唐太宗有同样的一句话：以史为镜，可以知兴替。分析中国的房地产市场也要有历史观，从中国房地产市场的历史说起，同时借鉴国外的房地产市场历史来分析中国房地产市场的兴替。我将中国房地产市场划分为五个阶段，以此来叙述中国房地产市场的前世今生轮回。（对此历史了解的朋友可以忽略不看，以免耽误时间。）

　　第一个阶段是从1978年到1991年，我们称之为起步阶段。就像一个刚刚哇哇落地的娃娃。从1978年开始，中国开始进入市场经济创立阶段，从宏观经济来说，国有企业开始独立核算、自负盈亏，个体经济和私营经济开始发展，国内投资加速，物价开始飞涨，特别是1988年和1989年，城市居民开始大量囤积货物以抵御通货膨胀。在此之前，中国城市居民住房支持占家庭总支出的比重为2.3%（1975年数据），对于房地产市场具有标志意义的是1980年，提出出售公房、调整租金、提倡各人建房买房。同年，确立了住房商品化改革目标。1987年11月26日，深圳市政府敲响了中国住宅用地招标出让的第一锤。1990年上海市开始建立住房公积金制度。1991年开始，先后批复了24个省市的房改总体方案。

　　第二个阶段是从1992年到1995年，这是中国房地产进入的第一个高潮期。中国房改正式启动，住房公积金制度也在全国全面推行，从1992年开始，房地产投资高速增长。最高月增幅达到146.9%。由此造成了行业内熟知的海南地产泡沫，其间，国内大量资本进入海南、北海、珠海等南部沿海城市投资房地产，甚至部分地方政府动用财政拨款投资南海房地产市场以赚取资本收益。而当地的楼市从卖房子发展到卖期房、卖楼花、买地皮、卖图纸。短短两年时间，这些沿海城市的房价上涨了5倍多。过高的房价造成在财政上无力负担房改成本，并最终在1994年停止了公房出售。房地产相关行业投资也出现高速增长，特别是钢铁行业，假冒伪劣钢材大行其市。为了对过热的经济进行降温，、发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，对经济进行宏观调控，并对房地产市场进行整顿，对在建项目进行筛查，严格控制新开工项目。此文件综合运用了经济手段、金融手段和行政手段，对过热的经济下了剂猛药，如果不是又外贸增长的支撑，可能此次软着陆就演变为硬着陆了。其间存款利率最高达到了14%。为了打击炒卖地皮行为，开始大力整治土地批租市场，对已批租土地进行审核筛查，对长期没有开发的土地进行处罚甚至没收。海南发展银行的倒闭是房地产泡沫破灭的标志，海南的1.3万家房地产开发公司倒闭了95%。泡沫破灭后，海南的房地产抵押物一直处于贬值和不确定状态，派出的清查组经过几年的处置，仅收回了少量维持费用。由于许多项目只是挖了一个大坑，银行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁，更惨痛的是，这些概念中的楼层多数竟被抵押了数次，不同的银行在确定自己的债主身份时，悲哀的发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款，即使把整个项目变现也不足以支付工程款。跳水的楼价和不对称的信息继续支配着新一轮不平衡的资源占有，房地产泡沫在无形中造成的对社会的剥夺，给社会留下了更大的创伤。房地产泡沫中获利的投资商揣着资金走人了，留给银行和资产管理公司的，除了廉价的“烂尾”楼房，就是盘根错节的债权纠纷。2005年是海南房地产泡沫彻底破灭。

　　第三个阶段是从1996年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点。1994年确立了住房体制改革总体目标的基础上，于1998年发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快经济适用住房建设的通知》（国发[1998]23号），这对中国的房地产行业是个标志性的文件，文件其中一个要点就是停止住房实物分配，实行住房分配货币化。自此，中国住房改革走向了一条新的大道。在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢。

　　第四个阶段是从203年至2005年，这是房地产市场的上涨期，随着经济的发展，特别是对外出口的发展，刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值，推动了房价的快速上涨。2003年的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)将房地产业作为支柱产业，对房地产市场的刺激效应极大，大大推高了居民对房价上涨的预期。

　　第五个阶段是从2006年到2007年，这个阶段可以说是房地产市场的顶峰，至于为什么我说他是顶峰，我在后面再做分析。在这个阶段，炒房投机兴起，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房价屡创新高，地王频现。房产成了击鼓传花游戏中的花。到2007年10月，从深圳开始，房地产市场进入了价高量跌阶段。

　　在这五个阶段中，我们应当重点分析1993年的海南房地产泡沫和现在的房地产市场状况。分析海南泡沫是从重找出我们的教训，从中找出泡沫过程的各种表现，以此来对号入座地分析我们现在的市场表现。

　　以海南房地产泡沫（泛指海南、北海、珠海等沿海被此次泡沫波及到的城市）中的重灾区海南省为例来剖析此段行业内难忘的年代。我把此次泡沫前后划分为三个阶段：启动期、顶峰期（疯狂期）和破灭期。

　　1989年，中国出了一件轰动世界的事件，就是89引起的。这个事件对整个中国的社会和经济发展都造成了很大的影响，对于刚刚建省的海南省更是如此，对这个最大的经济特区前景看淡。海南的房地产市场也受波及，房价一度跌到1000元关口。1991年，同样发生了一件对中国经济发展具有划时代意义的大事，发表了著名的南巡讲话，对中国经济特别是经济特区的发展是一剂强心针，加之房改在全国全面开展，海南房地产市场开始启动并逐步升温。

　　进入1992年，海南房地产市场突飞猛进，房价开始飙升。1992年4月13日，《海南日报》刊出一篇报道：海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦，刚建首层就被争购一空。1992年年中的房价已经在1991年的基础上翻一番多了，金贸区内的珠江广场、世界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。巨大的价差利润刺激着更多的社会资金进入海南房地产行业。随着房价的高涨和投资人对未来的良好预期被逐步强化，房地产投资高速增长带动了地价的上涨，海口、三亚等地的住宅地价从十几万一亩在不到一年的时间内上涨到了600多万一亩。1992年1～9月，商品房新开工面积294万平方米，这个数据超过了前三年海南住宅施工面积的总和，是1991年同期的2倍，房地产销售额是1991年的4倍。海口的房地产投资占到了固定资产投资的50%多，海口市的经济以惊人的速度发展，破大荒地高达83％多，连续两年的财政收入都比上年翻了一番，而在财政收入总额中房地产的收入又占70％。此时，海南的房地产市场已经进入了高潮期，更是疯狂期。随着房地产投资、土地价格与房价的轮番上涨、互相强化，吸引了更多资金进入海南房地产行业，在一个全国人口最少的省份却出现了1.3万家房地产开发公司，在海口达到了每80人平均一家房地产开发公司的程度。除了开发公司的疯狂发展外，社会闲散资金也疯狂进入房地产领域，从炒房产飞快地发展到炒楼花、炒地皮、炒图纸，最后甚至不需要任何图纸，只要有个用地相关的批文就可以炒了。此时的海南的房地产市场进入了顶峰时期。据统计，在销售的房产中只有30%的房产是用来了居住或利用，70%都是在囤积炒作。击鼓传花的游戏在疯狂地继续着并高速地传递着。在此期间的市场主要表现是：地价、房价飞涨，价格严重脱离了经济基础和实际使用需求者的消费能力，投资加速增长，炒房现象严重，期房价格超越了现房价格，交易量逐步萎缩。

　　1993年的宏观调控对海南的房地产熊熊大火泼上了一盆凉水，不仅浇灭了大火，还浇了一个透心凉。击鼓传花的游戏嘎然而止。海南房价开始掉头向下，房价狂跌。随着海南发展银行和十几家信托投资公司的消失，海南房地产泡沫开始加速破灭。由于在海南的房地产泡沫化期间，金融机构为其经济活动提供了大量的资金支持，泡沫的破灭也给金融机构带来了极大的创伤。人口仅占全国0.6%的海南却拥有占全国10%的积压商品房，沉淀资金达到800多亿，其中四大国有银行大约占了50%。同时，房地产泡沫也给海南的土地利用产生了严重的后果，据不完全统计，到1998年尚未开发的闲置土地达到了34963公顷。经过这次洗礼，海南的房价和地价都回落到了1991年的起点水平。

　　我们从海南房地产泡沫的整个过程可以看出了，中国的房地产市场和股市一样，不仅仅是一个市场行为，也是一个政策市。在房地产经济学中，对房地产市场周期运行各个阶段的市场表现都有明确的描述，虽然部分指标值在行业内还有很大的争议。对于房地产市场的顶峰期，或者说是拐点期（此拐点单指从高峰期进入下跌期），市场的主要表现是：价涨量跌、期房价格超过现房价格（此处的现房是指盖成后销售的新房，不是是存量房）、房价收入比和房价租金比都严重过高、空置率高涨。此时，我们回过头来看1992年的海南房地产市场，各种现象已经与房地产经济学中对顶峰期的描述相吻合了。但是在1992年时告诉一个海南人房价会下跌，是没有人相信的，人们已经进入了非理性的疯狂期。只有极少数人是冷静的。

　　再来看看现在中国的房地产市场，此轮牛市是从2003年开始的，以北京为例，当时三环内的房价还不到5000元，现在北京北五环外的房价都到1.2万/平方米以上了。在这个高速发展的事情，一切的表现都与当时的海南如此的相像。房价飞涨、地价飚升，两者互相论证互相加强，房地产投资加速增长，房地产投资带动了所有相关行业的投资，大量的社会资金进入房地产行业，比如海尔这样的家电企业也进入了地产行业，在房地产市场飞速发展的同时，全国各地的财政收入和经济增长呈现加速趋势，特别是财政收入增长，部分地区的财政收入中的70%都是靠土地出让，如此一来，财政收入增长、经济增长与房价上涨、房地产投资增长形成了“良性互动”。特别是进入2006年以后，全国各地的房价更是突飞猛进，房价增长超过了它自己一手制造的gdp增长，完全将人均收入增长是房价增长基层的概念抛弃了，彻底地进入到疯狂状态。2006年1月北京普通住宅销售均价为7242元／平方米，12月已升至9469元／平方米。2007年北京预售商品住宅平均价格达到12436.2元/平方米，2008年1月预售商品住宅均价达到13646元/平方米。从2008年三月份开始，北京市预售商品住宅价格涨幅趋缓，进入7月份后，交易量急剧下跌，签约套数和面积同期下跌62.5%和62.7%。同时，北京住宅市场的空置率、租售比、房价收入比都超过了国际警戒线。现在，北京房地产市场的状况正在逐步蔓延到全国的二线年的房地产低迷期是房地产市场经济规律的必然，现在很多人将此时期称为观望期，我个人认为是不准确的。观望是指买卖双方对价格预期不一致而造成交易难以成行，其中一个重要的条件就是有大量的有效需求参与观望，并且有效需求量约等于供给量。而现在中国的房产价格已经超出了最广大百姓的消费能力，大量的所谓刚性需求在此价格点上被压抑成了无效需求，正在参与观望的有效需求较少，与市场供给严重不成比例，另外，市场看空人数多过了看多人数，这是市场缺乏信心的表现，换句话说，就是在对峙双方的看多阵营中不乏逃兵。目前中国的房地产市场所表现出来的一切迹象已经与房地产经济学中的所有表述向吻合，更与当年的海南房地产泡沫的顶峰期相似。有兴趣的朋友可以将海南泡沫时的数据与现在所在城市的数据作对比，在此不作叙述。

　　如果没有政府的救市措施，可以预见，溃退的一方一定是看多方。在政府救市前我就写过一篇文章论述政府一定会救市并指出政府为什么会救市。政府的救市不是为了救房地产开发商，而是为了在内外忧患的经济状况下防止中国经济低迷甚至倒退，而房地产仅仅是因为成了一个灰里的豆腐不得不给与救助而以。但是，在中国经济度过最难的2008、2009年后，如果在2010年中国经济能够平稳运行，并且国内消费增长迅速，会放手对房地产市场进行深度调控，就像1993年对房地产市场下的一剂猛药。那么有人会说，政府此时为什么不能像1993年那样下猛药？因为此时的中国经济环境与1993年已经大不相同了，一方面，当时中国的房地产尚未绑架中国经济，另外一个方面，调控房地产市场所造成的经济下行可以借助出口的增长来抵消，第三就是当时的中国经济、金融开发程度还没有达到现在的地步，现在的中国已经成为全球一体化的一员，外围金融、经济环境对中国的影响很大。

　　那么，是不是说政府救市后中国的房地产市场就可以脱离房地产经济规律而发展了呢？我们先来看看中国的实体经济。自从2003年特别是2006年开始，中国的房地产投资、投机高速发展，而相对应的是内需发展缓慢甚至相对萎缩，同时外贸增长遭遇了各种壁垒，而2007年的次贷危机所引发金融危机有引发全球经济危机的可能，造成国外消费预期降低，加之低价竞争、要素价格上涨等原因，致使实体经济体利润下降，大量资本进入高利润的房地产行业。随着资金从实体经济行业的抽离，造成实体经济行业举步维艰，带来的一个主要结果就是失业人员增加，实体经济增长困难，居民收入下降，消费萎缩，反之再次刺激了大量资金从实体经济行业抽离，形成恶性循环。在没有居民收入增长的支持下，房价也就成了空中楼阁。所以说，中国的房地产市场的深度调整是必然的，目前的政府救市犹如对癌症患者采用中药保守治疗，延缓危机的爆发。

　　本人预测，中国的房地产市场将在2009年进入下行通道，将不在现在这样遮遮掩掩的假降价，而是要进行价格白刃战。房地产周期一般与经济周期相同或者说是经济周期的先锋。从目前世界各国的经济救市结果看并不理想，并且此次全球性的金融危机需要全球合作，现在看各国之间还需要很好的磨合，金融危机有逐步演变为全球经济危机的迹象。而中国最为一个外汇储备大国，同时又是一个高度依靠外需拉动经济的大国，对金融危机和经济危机的刺激作用具有一个延缓作用，也就是说，全球金融危机或经济危机对中国的影响将有一个滞后性，一般认为2009年将是中国金融或经济集中出现问题的年份。金融或经济危机会直接和间接地影响中国的房地产市场。所以，2009年将是中国房地产市场的分水岭。