房产交易流程商品房买卖的流程是怎样的发生商品房买卖纠纷怎么办-k8凯发官方app

　　商品房交易的程序不同于普通商品买卖，一般分现房买卖与期房买卖两种，主要有以下五个步骤：

　　1、签订认购书。签订认购书前，售楼人员必须将房屋有关情况告知购房者，如楼书、预售许可证、何时交房等。购房者根据自身的实际情况决定是否与开发商签订认购书。签订认购书时，购房者要向开发商支付一定数额的订金。此程序非必经步骤。

　　2、签订预售或出售合同。如果是现房买卖，则由购房者和开发商签订出售合同。如果是预售商品房，则签订预售合同，目前本市采用的是2000版预售合同示范文本。

　　3、办理合同登记备案手续。一般来说，预售合同或出售合同自签订之日起30日内向房地产交易中心办理登记备案手续。未经登记备案的合同尽管有效，但不得对抗第三人。

　　4、办理交房手续。在房屋满足合同中约定的交付条件后，购房者应根据开发商的通知及时办理交房手续，缴纳物业管理费和维修基金等。

　　5、办理产权过户手续。预售、出售的房屋一般自交房后90日内，由开发商代办或购房者自己办理房地产权证，即俗称的“小产证”。

　　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　商品房买卖合同约定或者办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

　　出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

　　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用大概、可能等含糊语句，以避免日后纠纷发生。如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：(同微信)，专业房产律师为您提供服务！

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