三明房产估价报告房地产估价报告-k8凯发官方app

　　我公司于2020年8月20日接受贵单位委托，对营口市原妇儿医院东侧地块房屋征收价值进行评估，估价目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。我公司自2020年8月20日收到贵单位提供的项目相关资料后，人员于2020年8月25日—2020年9月3日对估价对象----营口市原妇儿医院东侧地块房屋征收市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据与地方的有关政策法规、标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合您提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象营口市原妇儿医院东侧地块房屋征收在2020年8月24日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为rmb1356.5077万元，大写人民币：壹仟叁佰伍拾陆万伍仟零柒拾柒元整。

　　二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　四、我们依照标准《房地产估价规范》（gb/t50291-2015）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　五、本公司估价人员于2020年8月25日—2020年9月3日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

　　七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。

　　八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。

　　九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

　　1、本评估结果价值时点为2020年8月24日，本估价报告应用的有效期和征收项目征收期一致。

　　2、本公司估价人员于2020年8月25日—2020年9月3日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。

　　3、估价对象的权属、用途等状况是根据权属证书确定，估价对象的坐落是根据现场认定确定的，对未见权属证书原件的房屋，根据委托方的要求暂按有照房屋进行估价。

　　4、本次估价中，房屋的室内装修、室外附属物及房屋结构是根据评估人员现场查看测量确定的。

　　1、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式对估价对象房地产价值的影响，也未考虑宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

　　2、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。

　　3、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。

　　4、本次估价，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

　　5、本估价报告仅供房屋征收部门使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

　　6、本次估价仅为委托方确定“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　三、估价目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

　　征收区片内房屋建筑结构主要为砖混结构，西厢，1-2/2门市，建于1998年。

　　征收区片位于金牛山大街与学府路交汇处西南角，临学府路，估价对象附近有7路、9路等公交线路通过，交通便利；周边基础设施、公共配套设施较为完善;周边经营环境较好。

　　六、价值定义：本次评估采用公开市场价值标准，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　5、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（令第590号）；

　　9、《辽宁省房屋建筑与装饰工程定额（2017）》、《辽宁工程造价信息》及《辽宁省建设工程费用标准》；

　　3、替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；

　　4、价值时点原则。即要求估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。

　　5、独立、客观、公正原则。即要求房地产估价师站在中立的立场上，分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。

　　根据《房地产估价规范》，“有条件选用比较法进行估价的，应以比较法作为主要估价方法”；根据《国有土地上房屋征收评估办法》，“房屋征收估价一般应当采用比较法”，由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用比较法。

　　因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。

　　1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较， 根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

　　2、收益法：是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

　　经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合该地区房地产行情，确定估价对象在价值时点2020年8月24日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为：